O que é manutenção predial? Conheça os principais serviços

Desde a década de 1980, os serviços de manutenção predial vêm passando por diferentes transformações para atender as demandas dos condôminos, síndicos, síndicos profissionais e administradora de condomínios BH em edifícios residenciais e comerciais. Mas o que é manutenção predial? Qual o objetivo da manutenção predial?

O conceito de manutenção predial envolve os serviços e atividades que buscam promover e garantir as condições de segurança e conservação das edificações, segundo o que determina o projeto de construção das mesmas. Essas atividades e serviços englobam todas as ações que promovem a qualidade de vida dos moradores como limpeza, pintura, reparos elétricos, hidráulicos, dentre outros.

Muito se tem falado sobre esse tipo de manutenção, mas poucos ainda se sabe sobre ela, pois é um ramo relativamente novo no país. E, como falamos anteriormente, trata-se de cuidar de toda a infraestrutura de um edifício, em geral. Porém, a manutenção predial é uma tarefa que exige planejamento e recursos. E na proporção que se investe no primeiro item, menos se investirá no segundo.

Administradora de condomínios BH e Manutenção predial

Dados mostram que o setor de manutenção tem movimentado, anualmente, perto de 10 bilhões de reais e, mesmo assim algumas empresas de administração de condomínios e, até mesmo as pessoas, ainda não assimilaram a ideia de que destinar dinheiro para a manutenção preventiva é investimento e não gastos desnecessários. Prova disso é a quantidade de edifícios em condições visíveis de degradação em nossas cidades.

Tipos de manutenção predial e o síndico profissional

Existem três tipos de manutenção realizada em prédios:

• Manutenção preventiva.
• Manutenção corretiva programada e não programada.
• Manutenção preditiva.

É importante lembrar que cada tipo de manutenção tem um propósito e o mais aconselhável é que a manutenção preventiva seja a que tenha maiores investimentos.

O que é manutenção preventiva?

A manutenção preventiva é realizada antes da necessidade de reparos. Ela está relacionada à elaboração de atividades que ajudem a conservar a funcionalidade do edifício. Como falado anteriormente, é a requer maiores investimentos, pois é melhor fazer uma manutenção antes de um problema aparecer, correto? Os principais serviços de manutenção preventiva que estão registrados no planejamento preventivo incluem:

• Inspeção de instalações elétricas e hidráulicas.
• Inspeção de áreas comuns, de sistemas de segurança, de equipamentos e assim por diante.
• Verificação de elevadores, instalações de gás e integridade da cobertura.

Entre as vantagens desse tipo de manutenção, além do baixo custo, podemos destacar:

• Aumento da vida útil dos equipamentos.
• Aumento da vida útil de instalações.
• Reduções nas paradas e atividades corretivas.
• Diminuição de riscos e acidentes.

O que é manutenção corretiva?

A manutenção corretiva está relacionada à correção de erros e desgastes nas máquinas, nas instalações e nos equipamentos do edifício. Trata-se de uma manutenção que reage a uma situação problemática e, por esse motivo, tem um custo mais alto. Alguns serviços de manutenção predial que estão inclusos no planejamento corretivo são:

• Consertos em vazamentos nas instalações de água.
• Impermeabilização do piso depois que se detecta uma infiltração.
• Reparos em rachaduras e fissuras na estrutura predial.
• Troca de peças do elevador que, de repente, deixou de funcionar.

Durante a manutenção corretiva, a máquina fica parada por um tempo maior e é necessário, algumas vezes, comprar peças urgentemente e isso não favorece a procura pelo melhor preço. Também se faz necessária a mão de obra, que pode sair cara.

A manutenção corretiva pode ser planejada e não planejada. No primeiro caso, percebe-se que o desempenho em determinado equipamento caiu e dá tempo de programar-se, corrigindo o problema antes que ele pare de funcionar. No segundo caso, a falha já aconteceu.

O que é manutenção preditiva?

A manutenção preditiva apresenta características dos dois tipos anteriores. Ela começa em uma situação de correção e passa a avaliar regularmente os equipamentos e as instalações a fim de garantir sua funcionalidade. Trata-se de um tipo de manutenção predial de custo baixo e traz menos trabalho que a corretiva.

A manutenção predial preditiva envolve uma técnica que consiste em avaliar as atuais condições dos equipamentos e das instalações. Como o apoio de um acompanhamento planejado, inclusive com inspeções in loco (trabalho de campo), os técnicos recolhem dados para fazer uma análise do que está acontecendo.

Os técnicos fazem uma análise dos equipamentos e instalações no local e verificam qual o estado atual dos mesmos. Com base nisso, é definida uma estratégia e qual a periodicidade da manutenção de um determinado equipamento ou instalação, o que ajuda a reduzir as paradas prolongadas da manutenção predial corretiva, que sempre resultam em custos mais altos.

Para efetivar essa análise proativa, os técnicos utilizam câmeras termográficas, técnicas de ultrassom, testes que avaliam as vibrações e outros dispositivos. Porém, esses aparelhos também podem ser usados na manutenção predial corretiva e na manutenção predial preventiva.

Vantagens oferecidas pela manutenção predial preditiva:

• Diminuição das intervenções de correção.
• Período estimado das avaliações nos equipamentos/instalações.
• Eliminação das inspeções físicas e a desmontagem das máquinas.
• Garantia de maior confiança em cada equipamento.
• Aumento na vida útil dos equipamentos/instalações.
• Definição das causas que originaram os problemas.
• Custos mais baixos.

Manutenção predial e suas consequências se não realizadas

A falta de manutenção predial representa um prejuízo no bolso e, pior ainda, um risco para a saúde e segurança dos moradores, no caso de um prédio residencial e seus frequentadores e usuários, no caso de prédios comerciais. E o risco pode ser maior em prédios localizados em regiões mais centrais.

Os órgãos fiscalizadores estão cada vez mais atentos e as exigências legais cada vez mais rigorosas quando o assunto é manutenção predial. Isso se dá pelo grande investimento na área de segurança, experiência e tecnologia. Por exemplo, o setor de climatização é um exemplo do quanto a fiscalização e a lei estão atentas para garantir a saúde da população.

Bem, vimos que um plano de manutenção predial é sinônimo de economia e investimento e é fundamental conscientizar os administradores de prédios de que a manutenção predial é uma questão acima de tudo sobre segurança e saúde.

Referências: Blog Seguridade, Transforma ENG, Fórum da Construção